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Segunda-Feira, 02

Contexto:O PACAEMBU - Modalidade:REGRAS DO BAIRRO - Area: - Evento:

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Reformas

OBRAS COMPLEMENTARES

Muitas vezes o proprietário de um imóvel decide efetuar uma melhoria em sua casa. Atenção, obras que acrescentam espaço construído podem ser ilegais. Se você tem uma garagem descoberta, e decidir cobri-la e fechá-la, poderá estar fazendo uma obra irregular, pois ambientes cobertos e fechados são considerados aumento de área. Caso seu imóvel já esteja no limite de área construída permitida, poderá ser multado e ter a obra embargada. O mesmo ocorre em relação às varandas, marquises, ou outro espaço novo anexado ao edifício principal, as chamadas “obras complementares” que, se forem cobertas, precisam de aprovação  da Prefeitura.

Até mesmo colocar um bonito piso no quintal pode configurar uma obra ilegal, se a área permeável ficar menor que 30% da área total do terreno. Outro exemplo de ilegalidade da obra pode ocorrer quando existem dois espaços construídos ligados por uma pérgula, para cobrir essa pérgula é necessário alvará da Prefeitura. Em geral o imóvel já tem construída toda a área permitida, e se a pérgula, a varanda ou a marquise ficaram a descoberto, provavelmente é porque não se podia construir mais. Outro tipo de problema pode acontecer em imóveis antigos, com pé direito muito alto, caso se decida fazer um mezanino, conforme o tipo de acréscimo também será necessário aprovação do projeto. Os exemplos aqui citados são corriqueiramente chamados de “puxadinho” e podem ser fonte inesgotável de problemas, tanto para o empreendedor da obra ilegal, como para os vizinhos lindeiros. O vizinho lindeiro, caso se sinta prejudicado pelas obras complementares, deverá procurar a Delegacia de Polícia e registrar uma queixa chamada Nunciação de Obra Nova, isso mesmo, Nunciação e não anunciação. Esse documento é o passo inicial para qualquer questionamento judicial ou administrativo.


ZONEAMENTO

Regras básicas para construção ou reforma na ZER e nas ZCLz do Pacaembu

• Coeficiente de aproveitamento
Coeficiente de aproveitamento é, em última análise, o número máximo de m² que podem ser construídos, em relação ao tamanho do lote. No Pacaembu o coeficiente de aproveitamento máximo é 1,00, ou seja , só se podem construir tantos m² quantos forem os do terreno. Ex: num terreno de 400 m² pode-se construir, no máximo 400m².

• Taxa de ocupação
Taxa de ocupação é, em linguagem leiga, quanto do lote se pode ocupar com construção. No nosso bairro a taxa de ocupação máxima é 0,50. Ou seja, só se pode construir, até a metade do lote. Ex: num lote de 400 m² só 200m² podem ser ocupados com construção. Revendo o item anterior, concluímos que num lote de 400m² pode-se atingir o coeficiente máximo de aproveitamento, respeitada a taxa máxima de ocupação, edificando dois pavimentos de 200m².

• Taxa de permeabilidade
A taxa de permeabilidade mínima significa o quanto de área permeável (não construída, não cimentada, não pavimentada, etc.) exigida em cada lote. No Pacaembu, a taxa de permeabilidade mínima é 0,30, ou seja, 30% da área do lote devem permanecer permeáveis. No nosso exemplo: no lote de 400m² onde 50% já foram impermeabilizados pela edificação, restam 20% de área que podem receber algum tipo de piso, os restantes 30% deverão ser ocupados com área verde, ou, o que não é recomendável, ficarem com o solo exposto.

• Dimensões
Todos os lotes do bairro têm uma exigência de metragem mínima de 250m², e devem respeitar recuos (área não edificável) de frente iguais ou maiores que 5m. As laterais e fundos devem ser iguais ou maiores que 2m. A frente do lote deverá ter, no mínimo, 10m.

• Gabarito de altura
Esse gabarito refere-se à altura máxima permitida para a edificação. No caso do Pacaembu, o máximo permitido por lei é 9m.

ATENÇÃO: Essas são as exigências do zoneamento. Quando as do loteamento (escritura) ou do tombamento forem mais restritivas prevalecerão estas últimas. Isso está determinado no próprio zone